Case și chirii în Spania – Din cauza ocupațiilor ilegale de imobile care au tot crescut în ultimii ani și din cauza lipsei de plata chiriilor, procedura pentru a închiria un apartament în Spania s-a schimbat foarte mult în ultimii ani. Bineînțeles, pandemia a avut un impact destul de important în ceea de privește atât sistemul și cerințele pentru a avea acces la un contract de închiriere de imobil, cât și la hotărârile judecatorești și procedurile judiciare în general, prevăzute pentru acțiuni în instanță de reclamație de plată și evacuare forțată. Care sunt problemele românilor din Spania și ale străinilor chiriași, ne spune Nicoleta Ienciu, avocat la Baroul din Madrid.
► VIDEO – Pedro Sánchez laudă diaspora română. „E foarte importantă pentru noi, vrem ca România să intre în Schengen până în 2024”
Când este vorba de imobile și închirieri, românii din Spania, la fel ca toți străinii care au ales această țară se lovesc cam de aceleași probleme . La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Codul Civil Spaniol și Legea de Procedura Civilă oferă protecție atât chiriașilor cât și proprietarilor. Însă și unii și alții întâmpină diverse probleme în traficul juridic, precizează avocatul Nicoleta Ienciu.
► Cum se schimbă reglementările privind pensiile de la 1 ianuarie 2024. Te vizează direct
Case și chirii în Spania: se cer venituri de 30-40% din valoarea chiriei
Așadar, ocuparea ilegală de imobile (Okupas) împreună cu efectele negative ale pandemiei au dus la o situație dificilă. Accesul la piața de închirieri de imobile pentru români și străini în general a devenit destul de complicat. În ziua de azi majoritatea contractelor de închiriere de imobile sunt adminístrate de agenții imobiliare. Aceste agenții solicită potențialilor chiriași să dovedească faptul că veniturile obținute lunar nu depășesc circa 30-40 la sută din valoarea chiriei.
► Spania va emite o monedă comemorativă de 2 euro. Prin ce se va distinge
În plus, mai sunt și alte cerințe:
- Vechime la locul de muncă (contract de muncă pe durată nedeterminată)
- garanție bancară sau depozit de garanție de 6 luni pentru a asigura plata în cazul în care chiriașul nu plătește taxele sau chiria
- Și mai mult: o cauțiune de două luni pentru a acoperi posibile daune în locuință. În plus, în mod normal agenția imobiliară solicită chiriașului echivalentul unei luni de chirie ca onorarii.
► Spania. Cazurile în care se pot încasa două pensii de invaliditate permanentă în același timp
Obligatoriu o asigurare de neplată a chiriei
Pe lângă asta, în funcție de prețul chiriei, zonă, orașul sau venitul potențialului chiriaș se solicită, obligatoriu o asigurare de neplată a chiriei. În cele mai multe cazuri fără această asigurare nu se poate semna contractul. Într-adevăr, din motive evidente mulți proprietari aleg, dacă doresc, garanție bancară sau asigurare însă am întâlnit și cazuri în care se solicita ca viitorul locatar să dețină ambele, pentru o mai mare siguranță a proprietarului. În mod normal aceste garanții depind mult de bugetul familiei sau persoanei interesate și de prețul chiriei imobilului dorit.
► Când pot nepoții să moștenească direct de la bunici?
Pe de altă parte, firmele de asigurare la rândul lor cer numeroase documente. În cazul românilor și al străinilor întâmpinăm diverse probleme deoarece există încă ideea de lipsa de garanție când este forma de străini. Se ia în considerare posibilitatea ca ei să se întoarcă în țară sau să se mute din Spania fără a plăti datoriile. Aceste eventuale motive crează de multe ori o climă de tensiune între proprietar și chiriaș. Prin urmare li se cer viitorilor locatari străini garanții în plus.
Problemele locative ale românilor în Spania : contracte cu clauze abuzive
Nefiind de ajuns, din păcate, cerințele economice, există tot mai multe agenții și în general firme mari proprietari de imobile destinate chiriilor care abuzează de situație. Încorporează clauze care determină un evident dezechilibru dintre proprietar și chiriaș. Judecătoriile spaniole au început să sesizeze acest fapt datorită avocaților care au depus reclamații la protecția consumatorului și cereri în instanță în ceea ce privesc aceste clauze abuzive care se stabilesc în contractul de închiriere, și care de multe ori se semnează fără cunoștința de cauză din partea chiriașului.
Așadar, clauze precum obligația de extindere a contractului de închiriere înainte de cel prevăzut în lege, obligația de ședere minimă de mai mult de șase luni posibilitatea de a desface contractul de chirie fără a fi supus la plata adiționala și alte clauze, au fost sesizate de către instanțe. Instanțele declară în multe cazuri nulitatea acestora. Dar acest tip de contracte abuzive sunt foarte comune când proprietarii sunt persoane juridice care au ca activitate închirierea de imobile. Se numesc, în mod familiar “fonduri vulture”. Creează situații foarte abuzive pentru chiriași. Situații precum contracte semnate fără a primi toate informațiile, clauze imposibil de îndeplinit și chiar abuzive.
Case și chirii în Spania: evacuarea forțată
Am întâlnit cazuri și avem câteva pe rol în care, chiar dacă au plătit chiria sau au avut întârziere câteva zile la plată, firmele la care mă refer au făcut cerere în instanță de desfacere forțată a contractului de închiriere și evacuare forțată. Și asta fără a verifica situația actuală a chiriașului. În plus, există bariere în ceea ce privește comunicare adecvată. Este un dezechilibru important dintre proprietar și chiriaș. Acesta din urmă are și trebuie să aibă garanțiile și protecția, ca și consumator.
Același lucru se întâmplă și cu împrumuturile bancare. Sau în cazuri de bunuri obținute prin ipotecă și alte produse financiare. De multe ori se abuzează de clienții străini. În principal pentru că, mai ales dacă nu locuiesc de mult timp în Spania și nu cunosc bine nici limba nici drepturile ce le au, semnează și acceptă condiții care au consecințe negative pentru ei.
Sfatul meu: apelați în prealabil la consultanța jurídică
Judecătoriile din Spania sesizează și acum numeroase clauze abuzive și situații ilegale de drept chiar dacă legile privind produsele financiare s-a schimbat în beneficiul și protecția consumatorului. Așadar, sfatul meu din experiența în drept civil și din cazurile litigate e apelarea în prealabil la consultanța jurídică. De ce? Deoarece, cu cât e procedura mai avansată problema va fi mai greu de rezolvat și costul mai mare. Pe lângă consecințele greu de remediat în ceea ce privește probațiunea în instanță și acceptarea fără a lua la cunoștință a unor condiții nefavorabile.
În schimb, o consultanță jurídică oferită de un avocat, înainte de a semna un contract de chirie de imobil, un contract de vânzare – cumpărare sau un împrumut bancar de orice tip. Acest serviciu are un cost, dar câștigi timp și eviți o mulțime de probleme.
Cine este Nicoleta Ienciu?
- Nicoleta Ienciu este originară din Maramureș
- Locuiește în Spania de mai bine de 17 ani.
- A studiat liceul, și studiile superioare de drept și Master de Acces la Profesia de Avocat la Universitatea Complutense din Madrid.
- Este avocat la Baroul din Madrid unde are și sediul principal.
- Vorbește patru limbi străine.
Pasiunea ei este dreptul internațional. „O zi plină din viata mea este de obicei destul de încărcată. Dimineața proces, vizită la închisoare, consultanțe juridice, călătorii atât în alte orașe spaniole cât și alte țări, redactări de cereri, urgente de cele mai multe ori. Toate acestea în compatibilitate cu viața de familie.
Pot să spun că am ales profesia de avocat vocațional. După 10 ani în domeniul dreptului și 8 ani de litigii în domeniul dreptului penal, penal internațional și civil din Spania și alte țări europene, am ajuns la concluzia în ceea ce privește profesia de avocat că aceasta e foarte grea cel puțin în Spania. Și asta pentru că se sacrifică mult timp și răbdare. Însă e o profesie deosebit de frumoasă și satisfăcătoare la nivel personal și social.
Cât despre țara aleasă, Spania, e o țară întotdeauna însorită, multiculturală. Are peisaje minunate și unice iar veselia și umorul spaniolilor sunt de neînlocuit. Evident mai sunt probleme de rasism și xenofobie. Însă aceste probleme le întâmpinăm în orice parte a lumii. Unul din scopurile avocaților, mai ales celor care profesează în afara României, este să luptăm și să încercăm să minimizăm efectele negative ale prejudecăților existente în ceea ce privesc pe români”.
A consemnat Georgi Baciu, ZiarulRomanesc.es